Taasiseseisvumise järel loodud Tartu fond jagab endiselt eluasemelaene | Majandus

Pärast Eesti taasiseseisvumist asutatud Tartu fond jätkab oma olulist rolli eluasemelaenude jagamisel. Fond on aidanud paljudel eestlastel leida endale sobiva eluaseme ning soodustingimustel laene. Tartu fondi tegevus on olnud oluline majanduslikus võtmes, toetades elanike elukvaliteedi paranemist ja kodu soetamist. Fond on endiselt aktiivne ja valmis aitama kõiki soovijaid oma unistuste kodu soetamisel.

Tartu linnavalitsus põhjendab, et fondist saavad laenu madala sissetulekuga inimesed, kellele kommertspangad ei laena.

1992. teisel aastal loodud sihtasutuse Tartu Eluasemefond eesmärgiks on tartlaste elamistingimuste parandimine. Selleks jagab fond eluasemelaene peamiselt noortele peredele, pensionäridele, aga ka meditsiiniasutuse töötajatele – üldiselt siiski neile, kes mingil põhjusel kommertspangast laenu ei saa.

“Üldjuhul ongi nii, et Tartu Eluasemefonid poole pöördub klient, kes pangast kas laenu ei saa või ei saa mõistlikel tingimustel. Lisaks on ka selliseid kliente, kes on eluaseme ostuks kommertspangast laenu saanud, aga soovivad mingil hetkel ka eluaset renoveerida, aga uut laenu enam pangast ei pakuta. Tartu Eluasemefond on ka tagatise osas aktsepteerinud teise järjekoha hüpoteeki erinevalt pankadest,” selgitas ERR-ile Tartu Eluasemefondi juhatuse liige Andres Püss.

Mullu sõlmis fond 21 laenulepingut kogusummas veidi üle 550 000 euro. Keskmine laenusumma oli 26 000 eurot.

Panganduse ja majanduse asjatundjatele, kellega ERR rääkis, tuli selle fondi olemasolu üllatuseks.

“Tundub, et see on olnud ikka mingisugune viis kuidas sotsiaalselt toetada omandireformi käigus oma eluasemest ilma jäänud inimesi. Sealt on ta nägu välja kasvanud ja kui vaadata mahtusid, siis need on ikka ülimalt väiksed, millega nad tänasel päeval ka tegelevad,” rääkis Tallinna Tehnikaülikooli majandusanalüüsi ja rahanduse instituut kaasprofessor Laivi Laidroo. Esmapilgul on fondi olemasolu kummastav tõdes ta.

“Ütleme niimoodi, et vaadates nendele numbritele otsa, siis minu küsimus oli ka, et miks selline sihtasutus üldse tänapäeval eksisteerib. Mahud on väga väikesed ja meil ju toimiv laenuturg ju iseenesest eksisteerib,” möönis Laidroo.

Tartu Eluasemefond on Eestis ainulaadne sihtasutus

Teistel omavalitsustel sellist sihtasutust ei ole. Sarnane Tallinna Eluasemefond kadus 2009. aastal kui see liideti sihtasutusega Tallinna Ettevõtlusinkubaatorid. See asutus küll ei pakkunud laenu kõigile tallinlastele, vaid ainult sundüürnikele ja paljulapselistele peredele, täpsustas sihtasutuse Tallinna Ettevõtlusinkubaatorite juhatuse liige Anu Lõhmus.

“2013 otsustati nende laenude väljaandmine lõpetada. Esiteks sundüürnike ei olnud enam jäänud, see küsimus oli lahendatud. Tegelikult oli tekkinud juba täiesti korralik eluasemelaenude turg, inimesed said pankade vahel valida, valida ka tingimuste vahel,” selgitas Lõhmus miks Tallinnas sarnane fond enam ei tegutse.

Tallinna Eluasmefondiga liitumisel võeti üle ligi 60 laenu. Kuid praegu on arvel vaid veel väga üksikud, lisas Lõhmus.

“Tollel ajal kui neid laene väljastati olid need just mitte väga soodsate tingimustega. Siis kui olid siin majanduses paremad ajad, siis inimesed soovisid ikka need laenud maha maksta,” ütles Lõhmus.

Ka Tartu Eluasemefondil oli omandireformi järgsete murede lahendamisel oluline roll, ütles fondi juht Püss.

Kokku 1997. aastast on fond aidanud pea 1200 leibkonda. Selleks jagas fond 2,7 miljonit eurot laenu ja 843 tuhat eurot toetust. Mullu kustutati laenu põhiosa 9,2 tuhande euro väärtuses ning kokku 1997. aastast 382 tuhande euro väärtuses. Tagastatud eluruumide elanikud ei ole uusi laenu taotlusi esitatud aastast 2020.

Tartu abilinnapea, ühtlasi Tartu Eluasemfondi nõukogu esimees Raimond Tamm selgitas, et loomisest saati on fondi eesmärk olnud siiski Tartu inimeste elutingimuste parandamine. Omandireformi murede leevendamise ülesanne tekkis 1997. aastast.

“Hiljem on sinna lisandunud veel olulisi tooteid. 2001. aastal lisandus siis ka laen ühisveevärgi või kanalisatsiooniga liitumiseks. 2012. aastal lisandus korterelamutele renoveerimislaenu pakkumine. 2022. aastal, arvestades üldist ühiskondlikku suundumust, lisandus laen kaugküttega liitumiseks, samuti taastuvenergia kasutusele võtuks. Seda nii eraisikutele kui ka korteriühistutele,” loetles Tamm fondi tooteid.

Ehk kui Tallinnas sundüürnike mure taandumisel Tallinna Eluasemefond kadus, siis Tartu Eluasemefond on saanud uusi ülesandeid.

“Tõepoolest need tooted on üsna sarnased sellele, mida pakuvad kommertspangad. Küsimus on see, et kommertspangad on enda jaoks väga konkreetselt paika pannud, kes on nende sihtgrupp, millistele tingimustele peab see sihtgrupp vastama, millised on ootused sissetulekutele selleks, et üldse minna laenu taotlema. Kõike seda arvesse võttes jääb üle suur osa inimesi, kes tegelikult ei ole pankade silmis laenukõlblikud. Küsimus ongi nendes inimestes ja ka nendele võimaluste loomine, et oleks võimalik laenu võtta ja oma elutingimusi parandada,” rõhutas Tamm.

Püss lisas, et Eluasemefondi vajalikust tõendab kasvõi see, et neile pöörduvad inimesed teistest omavalitsustest.

“Neid me kahjuks aidata ei saa, aga vestlus lõppeb alati sellega, et kas nende kohalikus omavalitsuses on ka olemas selline asutus, kust on võimalik laenu saada. Kahjuks on vastus alati olnud ei. Taolist asutust rohkem Eestis ei ole,” rääkis Püss.

Eluasemefond annab laene, mida riski tõttu kommertspangad anda ei taha

Kommertspankade põhiline äritegevus on laenude andmine. Seega on pankadel suur huvi laenu anda, ütles Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma.

“Eestis küll ei tohiks olla sellist olukorda, kui kõik on – sissetulekud, kohustused, asjad – on olemas, et pank ütleks, et nad ei soovi laenu anda,” ütles Pärgma.

Samas peavad kommertspangad laenu andma vastustundlikult. Pank ei anna laenu näiteks siis, kui laenusoovija ei ole seni oma kohustusi korrektselt tasunud.

“Sinna uue laenu andmine ei ole mõistlik,” tõdes Pärgma.

Pankadele on ka oluline, et laenusoovija sissetulek oleks regulaarne, tõestatud ja pikaajaliselt jätkusuutlik.

“Lisaks on ka need laenusoovijad, kes on oma laenukohustusi tasunud küll korrektselt, kuid neil on juba nii palju olemasolevaid kohustusi, et uue laenu võtmine seaks nad raskemasse olukorda ja tõenäosus, et nad ei suuda oma kohustusi tasuda, on suurem,” jätkas Pärgma.

Ehk kui laenusoovija kommertspangast laenu ei saa, siis tõenäoliselt oleks talle laenamine kõrgema riskiga. Just sellised on eluasemefondi laenud.

“Jah kui teha mingisugused kalkulatsioonid, siis need võivad olla kõrgema riskiastmega,” tõdes ka fondi juht Püss.

Siiski rõhutas Püss, et nii nagu ka pangad hindab eluasemefond hoolikalt klientide maksuvõimet. Kui see on puudulik, siis laenu ei anta.

“Mis ma olen klientidelt kuulnud, kui nad on eluasemefondi poole pöördunud. Kui neil on olnud ajaloos halb maksekäitumine ja krediidiinfosse on ka märge üles läinud, siis vaatamata sellele, et tänaseks on see probleem lahendatud, võlg on tasutud, siis pank määrab talle ikkagi kõrge riski astme ja ei ole lihtne pangast laenu saada. Eluasemefond nende klientide puhul uurib ka, mis põhjusel see maksekäitumise hälve tekkis ja teinekord need põhjused võivad olla sellised, et see võiks olla risk tulevikuks, et klient laenu tagasi ei maksa,” rääkis Püss.

Eluasemefondi juhi sõnul fond linnale riske, kulu ega ka tulu ei too

Tartu Eluasemefondi ebatõenäoliselt tagasi laekuvate laenude jääk 2023. aasta lõpus oli null eurot ehk isegi kui fondi antud laenud on riskantsemad, siis need riskid üldjuhul ei realiseeru.

“Neil neid selliseid võlas olevaid laene on väga vähe. Ebatõenäoliselt laekuvaid laene peaaegu ei olegi aastate jooksul olnud. Siin on lootusetud laenud, mis jäävad sinna suurusjärku alla 2000 euro. Tundub, et isegi kui nad annavad natuke kõrgema intressiga, kui see sama klient saaks turutingimustel, siis need kliendid ikka maksavad need laenud kenasti ära. See viitab sellele, et see riskihindamine on ikkagi paigas,” rääkis majandusteadlane Laidroo

Isegi kui see peaks muutuma, näiteks suure krahhi tulemusena, siis laenudele on tagatis.

“Portfelli mahtu arvestades, siis 99 protsenti on tagatud hüpoteekidega,” kinnitas Püss.

Halvimal juhul võivad laenajad kodust ilma jääda, aga isegi suure krahhi tulemusena ei pea Püss seda tõenäoliseks. Eluasemefond pakub tasuta maksepuhkust, ning eluaseme müük on viimane õlekõrs, ütles ta.

“Linnavalitsusele [laenude] risk üle ei kandu. Ei ole ka varem olnud midagi sellist, et oleks eluasemefond suures hulgas vahendeid kaotanud, tänu sellele, et oleks mingisugune kriis olnud,” lisas Püss.

Vastupidi, iga aasta on seni lõppenud plussis ning see on fondile andnud võimaluse rohkem laene välja anda.

Kokku on Tartu Eluasemefondil 2,1 miljonit eurot netovara. Peamiselt on see raha pärit kahest allikast – korterite asustamiseõiguse müügist ning munitsipaalvara erastamisest.

“Munitsipaalvara erastamisest laekunud vahendeid kasutati tagastatud eluruumide elanikele laenude ja toetuste andmiseks alates 1997. aastast. Kortertite asustamisõiguse müügist laekusid vahendid seal 1992. ja 1993. aastal. Neid kasutati Tartu linna elanikele sõltumata sihtgrupist elamustingimuste parandamiseks laenude andmiseks,” selgitas Püss.

Kümmekond aastat ei ole fond linnaeelarvest vahendeid saanud. Linnale ei maksta ka omanikuitulu. 

“Sihtasutuse puhul saab sellist asja teha ainult siis, kui sihtasutus lõpetatakse,” sõnas Püss.

Tartu Eluasmefondis on kaks töötajat – fondi juhataja Püss ning raamatupidaja-sekretär. Tööjõukulu mullu oli koos maksudega 100 000 eurot. Sihtasustuse nõukogus on viis liiget – Tartu abilinnapead Raimond Tamm ja Mihkel Lees, Tartu linnavarade teenistuse juhataja Mait Raig ning Sotsiaaldemokraatliku Erakonda kuuluv Heiki Järveveer ja erakonna Isamaa liige Jaan Vaiksaar. Nõukogu määrab linnavalitsus ning 180 euro suurust igakuist töötasu saavad vaid Vaiksaar ning Järveveer, selgitas Püss.

Mullu oli Tartu Eluasemefondi tulem veidi üle 35 000 euro. Püss tõdes, et inflatsiooni ning kinnisvara hindade tõusu tõttu praegu fondi võime laene välja anda kahaneb.

Kommertspankadega eluasemefond konkureerida ei taha

Tartu Eluasemefondi eesmärk ei ole kasumit teenid nagu teevad seda pangad. Seega ei peaks ka olema suurt soovi kommertspankadega laenuturul konkureerida.

“Oleks muidugi super, kui kommertspangad suudaks kogu nõudluse rahuldada, aga siiski on siin turul selliseid teatud lõtke. On mingisugused teatud nišid, mida kommertspangad ei täida,” lausus Püss.

Ka linnavalitsus ei pea Eluasmefondi pankadele konkurendiks.

“See intress, mida Eluasemefond pakub on veidi kõrgem kui kommertspankadel. See tähendab seda, et kui inimesel oleks võimalik pangast laenu saada, siis ta läheks ja võtaks ka laenu pangast,” ütles Tamm.

Samas järsk euribori tõus tähendab, et Eluasemefondi pakutud fikseeritud intress ei jää enam nii selgelt alla kommertspankade laenupakkumistele.

“Kui euribori on olnud viimastel aastatel suhteliselt volatiivne ja ei näita ka väga kiiret langust. Siis ma ütleks paljud kliendid ikkagi eelistavad fikseeritud intressimäära,” rääkis Püss.

Ka Laidroo tõdeb, et fondi pakutud intress ei jää praegu kommertspankadele väga alla. “Kui vaadata millise intressiga eluasemelaene see sihtasutus eelmisel aastal välja andis, siis see on täiesti selline turu intressimäär.”

Mullu fondi välja antud eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 6,4 protsenti.

Pärgma siiski ütles, et Eluasemefond on nii väike, et Swedbank konkurenti ei näe. “Suurusjärkude mõttes ei saa pidada konkurentsiks seda olukorda.”

Tartu Eluasemefondist laenusoovijad on ka rohkem, kui raha, mida välja laenata. Seega pole fondil isegi soovi korral võimalust ilma lisakapitalita laieneda.

Majandusaasta aruandes prognoosib Tartu Eluasemefond, et tänavu laekub neile 400 000 eurot laenumaksetest ning intressi- ja muudest tuludest 160 000 eurot. Ehk kulude katteks ja laenamiseks on 560 000 eurot.

Püss tõdes, et kuigi praegu enam sundüürnike murede lahendamisele sarnast suurt ülesannet praegu fondil ei ole, siis teisi linnale tähtsaid eesmärke saab linnavalitsuse fondi laenuraha suunates täita. Laenuotsused tehakse kõik nõukogu ehk abilinnapeade osalusel, selgitas ta.

Kui ka fond praegu kinni panna ei ole tõenäoliselt võimalik seda uuesti luua tõdeb Püss. 30 aastaga on Eestis nii seadused kui ka üldine olukord nii palju muutunud. Tallinnas näiteks mõningate sarnasustega plaan luua Ühistupank nurjus.

Taasiseseisvumise järel loodud Tartu fond on jätkuvalt oluline osa Eesti majanduse arengus, jagades eluasemelaene ja toetades kohalikke elanikke nende eluasemete soetamisel. Fondi tegevus aitab kaasa kogukonna arengule ja elukvaliteedi parandamisele. See näitab, et Eesti majandus on pärast iseseisvuse taastamist kindlalt arenenud ning sellised algatused on olulised kohaliku majanduse tugevdamisel. Tartu fondi pingutused eluasemete rahastamisel on olulised ja vajalikud ning jätkuvalt väärtustatud osa Eesti majanduskeskkonnast.