Vaidlusi ostetud kinnisvara väidetavate varjatud puuduste üle on üha rohkem | Eesti

Eestis on viimasel ajal sagenenud vaidlused ostetud kinnisvara väidetavate varjatud puuduste üle. Kinnisvara ostmine on suur ja oluline investeering ning on äärmiselt pettumust valmistav avastada pärast ostu, et vara omab varjatud puuduseid. Sellised vaidlused tekitavad stressi ja ebakindlust ning võivad olla keerulised ja aeganõudvad lahendada. Üha rohkem inimesi seisavad silmitsi selliste probleemidega ning seetõttu on oluline olla teadlik oma õigustest ja võimalustest sellistes olukordades.

Lihulast 15 kilomeetri kaugusel asuvas Tammiku talus hariti aastakümneid põldu, tegeleti karjakasvatusega ja sirgus suureks mitu põlvkonda lapsi, teiste seas nii Heli Mets kui tema tütar Kersti ja poeg Madis Mets.

Kuigi Tammikul käidi ühiselt tähistamas suguvõsa tähtpäevi, siis ajapikku siirdus enamik seal kasvanud inimesi oma elu peale. Talu viimane aastaringne elanik oli Helist 15 aastat vanem õde Iivi, kes haigestus ootamatult 2022. aasta kevadel ja suri sama aasta suvel. Tekkis küsimus, mida kohaga edasi teha?

“Tegemist oli tõesti vana talumajaga, mille seisukord ei olnud väga ahvatlev, kus tõesti ei ole aastakümneid suuremaid remonditöid tehtud,” kirjeldas Heli advokaat Indrek Veso.

“Kuna minu lastest ega tema lastest keegi ei avaldanud soovi seal elu jätkata, siis tuli leida muu variant ja see muu variant oli, et pakume ja müüme,” ütles Heli.

Naine ütleb, et müügiga oli seda pakilisem, et ühel tema õepojal olid kraes inkassovõlad ja probleemide vältimiseks sooviti ühisvara võimalikult kiiresti realiseerida. Müügikuulutuses lubati, et maja elektrisüsteem on värskelt uuendatud ja küttekolded kontrollitud, aga muus osas vajab hoone täielikku rekonstrueerimist.

Uudistajaid oli teisigi, aga 2022. aasta sügisel ilmus välja tõsise ostuhuviga esmapilgul väga sümpaatne pere. Ehitusvaldkonnas tegutsev mees, õpetajana töötav naine ning nende lapsed tahtsid pealinnast maale kolida, talule elu sisse puhuda, istutada marjapõõsad ning hakata kasvatama veiseid. “Pealtnägija” kaamera ette nad tulla ei soovinud.

“Iseenesest koht oli ilus ja vaikne ja looduse poolest sobis. Naisele oli oluline, et oleks sookurgede lauluhääled ja asjad, need olid olemas seal kõik,” rääkis maja uus peremees Janno.

“Nemad ütlesid, et nendele see väga sobib, et nad soovivad ära kolida linnast, tulla maale. /…/ Umbes selline see jutt oli, et nad soovivad hakata maainimesteks,” rääkis Madis.

Ostjad käisid tehingut vahendanud kinnisvaramaakleri Terje Võrgu sõnul majaga tutvumas kaks korda: esmalt 7. oktoobril ja siis veel põhjalikumalt 22. oktoobril. Maakleri kinnitusel vaadati üksipulgi läbi kõik ruumid, tehnoseadmed ja krunt ning ühtegi kaebust tol hetkel polnud.

“See oli suur tükk maad. Päris metsa me ei läinud, põllu peal kergelt jalutasime. Vaatasime kõik hooned läbi, vesi tuli tuppa, kaev töötas,” loetles Võrk.

2022. aasta novembri alguses sõlmiti Haapsalu notari Eha Naudi juures leping, millega Tallinna perekond omandas 130 000 euroga rangelt võttes lausa kaks kinnistut: lahmaka 10 hektari suuruse põllumaaga Tammiku talu ja pisema Kirsi kinnistu koos seal asuvate kõrvalhoonetega, kustkaudu jookseb ka ainus läbipääsutee vana rehielamuni.

Kokku oli tehingul seega viis osapoolt: müüjate poolel Heli ja tema õe kolm last ning ostjate poolel Janno elukaaslane Meriin. Kuid tehingus oli paar konksu: esiteks nõustus müüja pool maksegraafikuga, sest ostjal polnud kohe kogu raha välja käia, ja teiseks – eelnevast tulenevalt – läks ostjate omandusse esialgu ainult pool majast ja teine osa alles siis, kui ülejäänud raha laekub.

“Neil ei olnud piisavalt raha. Kui ma õigesti mäletan, siis neil oli plaan seal natukene teha paremaks seda ja võtta pangalt laenu. Ja kokkulepe sai nii, et kui novembris käidi notaris, siis ema sai oma 35 000 osast kohe kätte 10 000 ja siis 25 000 pidi saama juunis, järgmise aasta juunis. Ehk siis pool aastat hiljem,” selgitas Madis.

Heli tunnistas, et oli naiivne maksegraafikuga nõustudes. “Täiesti naiivne mina, kes ei ole tegelenud selliste kinnisvara- ja selliste asjadega ja mulle tundusid nad sümpaatsed inimesed, nii et mul ei tekkinud mingit kahtlust, et see asi kuidagi teistmoodi võiks minna.”

Maja juures ilmnesid probleemid

Miski ei ennustanudki halba. Uued asukad veetsid majas 2022. aasta jõulud ja alustasid aastavahetuse järel remondiga. Kuid 2023. aasta esimestel kuudel – Janno sõnul millalgi veebruari lõpus – tekkis probleem voolukõikumistega, tubadest kadus kordamööda elekter ja veepump läks rikki. Enda sõnul alles siis avastas uus omanik, et peakilp asub hoopis aidas, on vana ja katkine.

“Vana veneaegne rubilnik, mis paigaldati 1960. või 1940. aastatel, mis on tuleohtlik. /…/ Ehk eluohtlik on see, me oleks võinud kogu selle kupatuse maha põletada seal,” rääkis Janno.

Järgmine probleem tekkis kaevuga, mis ei andvat lastega pere jaoks igapäevaseks tarbimiseks piisavas koguses vett. Maja peremees püüdis kaevu pumba omal käel välja vahetada, aga tulutult.

“See puurkaevu ots oli kuskil maa sisse autokummilohviga tihendatud. Noh, andke andeks, ei ole puurkaev. /…./ Miks te kirjutate, et teil on toimiv vesi ja puurkaev?” ütles Janno.

Just selliste varjatud probleemide puhuks kirjutas parlament 2021. aastal võlaõigusseadusesse mitu detailset paragrahvi, mille pinnalt on hiljem tehtud mõni pretsedenti loov riigikohtu lahend.

Kümnetes sellistes vaidlustes õigust mõistnud kohtunik Kai Härmandi sõnul on oluline, et puudustest teatatakse kolme kuu jooksul pärast valduse üleminekut. Sellest hetkest hakkab tiksuma kolm aastat, mille jooksul tuleb sõlmida kompromiss või pöörduda hagiga kohtusse.

“Sellepärast ongi see puudusest teavitamise ajaaken suhteliselt lühike, et oleks võimalikult kiiresti võimalik fikseerida see olukord. Mõlema poole jaoks on see oluline,” selgitas Härmand.

Janno pere elas ajutiselt Keila-Joal üürikorteris, tegeles Läänemaal talu remondiga ja avastas aegamööda enda sõnul aina rohkem varjatud puudusi. Kas või see, et hoones viimasena elanud proua toitis külakasse, kes jäid sinna käima ka pärast tema surma, ning nüüd avastati, et kõutsid on kraapinud auke rookatusesse ja majas heljub nende uriinihais. Uus pererahvas kurtis küll muresid naabritele ja isegi kõrvalkülas elavatele Heli sugulastele, kuid mustvalgel või taasesitataval kujul probleemidest teada ei andnud. Alles mai lõpus sai tehingut vahendanud maakler Terje Võrk neilt paar nappi kõnet.

“(Kõned olid) ebamäärased. Ma ei saanud nendest aru, mida ma peaks omanikule edastama. /…/ Minu palve peale see omanikule, müüjale või mulle kirjalikult formuleerida, mida ta tegelikult tahab. Seda kirja ei tulnud,” rääkis Võrk.

Ostjate hinnangul tuleks maja hinda 30 000 võrra langetada

Alles 5. juulil, kui saabus asjaõiguslepingu sõlmimise aeg, teatasid uusasukad, et majal on hulk puudusi ning hinda tuleks 30 000 euro võrra alandada. Tehing jäi tol päeval lõpule viimata, aga müüja pool nõustus arutama konkreetseid kalkulatsioone, kui palju väidetavate puuduste kõrvaldamine maksaks.

“Me olime avatud kompromissile, absoluutselt. Võib-olla neil jäi midagi kahe silma vahele. Okei, täiesti inimlik eksimus. Et kui seal on mingi väike asi, me võime tulla vastu, ei ole probleem,” kinnitas Madis.

“Ja kui ma sain 12. augustil meili peale need hinnapakkumised: üks 69 000 ja teine 60 000, siis ma ütlen, et võttis põlve nõrgaks ja võttis ka pisarad. Ja siis ma mõtlesin, mida nüüd, et kas ma pean hakkama võtma laenu, et maksta neile kinni vana maja remont,” rääkis Heli.

“Seal puudused ka eraldi välja tuues on sõgedad, et kuigi nad käisid kaks korda vaatamas seda maja, siis hiljem nad märkasid, et majas on kassi uriini hais ja siis selle tõttu tuleb võtta kogu maja põrandad üles ja need betoneerida, et see tuleks meil kõik kinni maksta, sest majas oli kassi uriini hais,” rääkis Madis.

Heli, Madise ja nende advokaadi sõnul on üks asi, et Janno on ise ehitaja ehk üle keskmise pädev taipamaks, mida nad ostsid, teisalt on tema esitatud ehitusfirmade pakkumised täis õhku ja ebavajalikke töid. Näiteks puurkaevu puurimise teeks teine firma poole odavamalt. Õhukaablite vahetamine maakaablite vastu 9000 euro eest tundus aga juba üle võlli. Müstiline rida oli nende sõnul ka puurkaevu kaevetööd kaheksatonnise ekskavaatoriga, mille maht meenutab pigem maa-aluse parkla kui kaevu rajamist.

“48 tundi ekskavaatoriga tööd on 960 kuupmeetrit pinnase eemaldamist kaheksatonnise ekskavaatoriga ja see teeb umbes 64 veoautotäit. Selleks, et, ma ei tea, puurkaevu… ma ei tea, mida teha, sellega… Võib-olla tahtsid Austraaliasse minna,” kommenteeris Heli advokaat Indrek Veso.

“Nähes seda summat, mida nad nõuavad või mis see puuduste nimekiri on, siis see summa on peaaegu sama suur kui kinnistu enda hind. See on ilmselge katse inimest hirmutada,” ütles Madis.

Heli kadunud õe kolmest lapsest kaks lõidki lõpuks käega ja sõlmisid ostjatega kompromissi, et tasuvad tekkinud kahju Kirsi kinnistu eest veel saamata jäänud summa arvelt. Aga Heli arvates tahab uus omanik tema sünnikodu poolmuidu endale saada. Suve lõpus pöördus proua tema vastu kohtusse, mispeale uued elanikud leidsid veel hulga väidetavaid puudusi alates lekkivatest torudest kuni tuleohtlike küttekolleteni.

“Me pigistasime niigi alguses silma kinni selle elektri koha pealt, me ei hakanud kohe nende käest midagi nõudma ega midagi. Ma ütlesin, et okei, las ta olla, teeme ise korda. Aga kui hakkas järjest tulema – küttekolded, elekter, vesi, maja on väiksem, vundamendi sisse oli peidetud auk telliskiviprahi taha. Kui hakkasid asjad järjest tulema, siis ükskord saab igal heal inimesel ka mõõt täis, et kui palju seda jama peab veel üks inimene taluma,” rääkis Janno.

“Ma arvan, et me ei pakkunud müügikuulutuses mitte midagi üle. Sellel oli kirjas remonti vajav maja, ei ole keegi neile Viimsi villat pakkunud,” ütles Heli.

“Kui ma nüüd päris ausalt ütlen, siis see meenutab natuke Ameerikamaa lugusid, kus kõik kõigiga kohut kogu aeg käivad ja üritavad mingil põhjusel mingit raha tagasi saada. Kõik, kes seda kinnisvarakuulutust tegelikult vaatavad, saavad aru, et põhiväärtus selles tehingus on maa ja mets – seal on kuus hektarit maad, seal on kaks ja pool hektarit metsa. Seal on väga lihtne statistikaametist vaadata, et selle maa ja metsa väärtus on 40 000 ja 50 000 euro vahel. /…/ Aga nüüd sellel samal majal, mis väidetavalt nende arvutuste põhjal 30 000 eurot väärt, on omakorda puudusi peaaegu 60 000 eest,” kommenteeris Madis.

Selliseid vaidlusi on üha rohkem

Sarnased vaidlused on muutunud üha sagedasemaks. Alles eelmisel nädalal kirjutas Tartu Postimees, kuidas Peipsi-äärse suvila müük tõi perele mitmekümne tuhande eurose kahjunõude. Avalikkusest on läbi käinud ka, kuidas näitleja Jan Uuspõld pidi oma kodu ostjale hiljem ligi 40 000 eurot tagasi maksma, sest kohus tuvastas, et seinad olid kehvasti soojustatud.

Kusjuures mitmest loos torkab silma, et hagejad on sageli ise ehitusliku eriharidusega ja tunnevad seetõttu ala peensusteni.

“Jah, see on üsna tavapärane vaidlus praegu. Hakkab pihta sellest, et on kiuslikud naabrid, kes viskavad oma prügi teise inimese aeda, on ühistu, mis ei toimi. Aga on siis ka tõesti otseselt sellel hoonel olevad puudused. Mingid drastilisemad näited on siis tõesti see, kus hoone oli nii-öelda soojustatud prügiga. Majas on vamm näiteks. Sellised asjad, mida tegelikult just nimelt selle ehitusekspertiisiga on võimalik välja selgitada enne,” selgitas kohtunik Kai Härmand.

Asjatundjate sõnul ongi üks asi, et inimesed on harjunud väga erineva elustandardiga ja siis tulebki vaielda, mis on mõistlik ootus ning hoone kulumisaste. Hoopis teine asi, kui eelmised elanikud teadlikult varjavad, et näiteks maja pööning on põlenud ja katus püsib ausõna peal. Kusjuures võimalikust vastutusest ei vabasta ka see, kui müüja pool, näiteks vana talumaja pärijad, pole hoones päevagi elanud.

Täpse diagnoosi panemiseks peaks kõiki kohtuasju peensusteni analüüsima, aga tunnetuslikult ütlevad nii advokaat Veso kui ka maakler Võrk, et osa ostjatest kasutab võlaõigusseaduse võimalusi ära, et varjatud puuduste nõuetega kinnisvara hinda tagantjärele alla tingida.

“Kahjuks ei käi kõik halvad inimesed täna ringi raudhammaste ja konksninaga. Nad on väga toredad inimesed, nendega on väga meeldiv suhelda,” tõdes Võrk.

“Siin on ka olnud juhtumeid, kus on pandud kirja lehekülgede viisi igasuguseid puuduseid ja märkusi kinnisasja kohta ja pärast ikkagi ostja esitab nõude, et näed, et mul siin ikkagi mingisugused puudused on leitud, konstruktsioonid või midagi muud moodi,” rääkis Indrek Veso.

“Tehke selgeks, mida te müüte, mis on selle maja kvaliteet. /…/ Isegi kui te olete pärandiks või pärandusena saanud selle kinnistu, maja või korteri, siis jälgige, mis seal toimub, kas kevaditi ujutab üle või katus laseb läbi. Selliseid asju saab ju tegelikult kindlaks teha ja tõesti, küsige professionaalidelt abi,” ütles Härmand.

Tammiku talu puudutav vaidlus on nüüd üks, mis sellesse kasvavasse ritta lisandub. Kui kohus peaks leidma, et eelmised omanikud varjasid puudusi, muutub tehing neile kahjumlikuks, sest lisaks hüvitisele tuleb neil eeldatavasti maksta ka enda ja vastaspoole advokaaditasud.

“Naljaga pooleks võib öelda, et kui te midagi müüte, siis pange kohe kirja, et see on nagu lammutusvääriline, siis ei teki hiljem probleeme. /…/ Ja mis minu jaoks oli üllatus, on ka see, et maksab rohkem see müügikuulutus, mis teil on internetis, kui see, mida inimene allkirjaga notaris kinnitab. Kui ta notaris isegi kinnitab seda, et kõik sobis, siis hiljem võib tulla välja, et tegelikult see ei sobinud ja tal on õigus nõuda kahjutasu,” kommenteeris Madis.

“See pinge ja see, millega ma olen terve aasta elanud, ma ütleks, kõigile on palju raskem kui see raha, mis mul sealt saada on,” ütles Heli.

Kokkuvõttes võib öelda, et Eestis on viimasel ajal tõesti tõusnud probleemiks vaidlused ostetud kinnisvara varjatud puuduste üle. Tarbijate teadlikkuse tõus on üks oluline tegur selle taga, kuna ostjad on hakanud üha enam nõudma ausat ja avatud teavet kinnisvara kohta. Samuti on oluline, et müüjad ja maaklerid järgiksid seadusi ning ei varjaks ostjatelt informatsiooni kinnisvara kohta. Oluline on, et vaidluste lahendamise protsess oleks läbipaistev ning õiglane, et tagada nii ostjate kui müüjate õigused.