Aivar Hundimägi: kodulaenuturg on hea näide liigsest reguleeritusest | Arvamus

Aivar Hundimägi, tuntud majandusanalüütik Eestis, väidab, et kodulaenuturg on liigse reguleerituse küüsis, mis takistab majanduse loomulikku arengut. Tema arvamuse kohaselt on Eesti kinnisvaraturg ja kodulaenude osas kehtestatud piirangud ning regulatsioonid liiga jäigad ning pärsivad majanduskasvu. Hundimägi juhib tähelepanu sellele, kuidas ülemäärased piirangud võivad takistada turu paindlikkust ning mõjutada kogu majandust negatiivselt. Kas tema hoiatus on õigustatud või mitte, seda arutatakse arvamusartiklis põhjalikumalt.

Eluasemelaenude puhul võiks olla vähem kohustuslikke reegleid ja rohkem vabadust tehingu osapooltel ise otsustada, leiab Aivar Hundimägi Vikerraadio päevakommentaaris.

Kritiseerisin möödunud suvel sotsiaaldemokraatide esimehe Lauri Läänemetsa ettepanekut kehtestada pankade rekordilistele kasumitele ajutiselt täiendav maks. Toona ütlesin, et poliitikud ei peaks mõtlema sellele, kuidas kasumitelt võimalikult palju maksu võtta, vaid tuleks astuda samme, et konkurents pangandusturul toimiks senisest paremini.

Üks valdkond, kus Eestis konkurents väga hästi ei toimi, on elusasemelaenud. Eelmise aasta sügisel avaldas äriuudisteagentuur Bloomberg võrdluse Euroopa riikide eluasemelaenude intressimäärade kohta. Selgus, et Balti riikides on eluasemelaenu kulud märgatavalt kõrgemad Euroopa keskmisest. See tähendab, et eestlane peab kodu soetamise eest maksma pangale rohkem võrreldes sakslaste või prantslastega.

Eelmisel nädalal tutvustasid Eesti Pank ja finantsinspektsioon avalikkusele ettepanekuid, mis aitaksid muuta kodulaenude kolimise teise panka odavamaks. Kui need ideed teostuvad, siis aitab see parandada eluasemelaenuturul konkurentsi ning loob eelduse, et endale kodu soetanud inimeste igakuised laenumaksed alanevad.

“Laenu võttes arvestatakse, et marginaal ja muud tingimused pannakse paika aastakümneteks.”

Eluasemelaenu teise panka viimine ei ole ka praegu keelatud. Probleem on selles, et see on kulukas ning seetõttu inimesed sellise võimaluse vastu laialdaselt huvi ei tunne. Laenu võttes arvestatakse, et marginaal ja muud tingimused pannakse paika aastakümneteks ning on vähe neid, kes läheksid laenuperioodi ajal panka paremaid tingimusi nõudma.

Eluasemelaenu võtjal panga on vahetamisel kolm suuremat takistust. Esiteks tuleb maksta lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest n-ö trahviks kolme kuu suurune intress, teiseks tuleb minna taas notarisse ja kolmandaks tuleb tellida uus kinnisvara hindamine.

Finantsinspektsiooni juhatuse liige Siim Tammer ütles hiljuti Äripäeva raadio hommikuprogrammile antud intervjuus, et 150 000 euro suuruse eluasemelaenu puhul jääb laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise korral see nn trahv 2000-3000 euro vahele. Näiteks Soomes ja Rootsis sellist kulu kodulaenuvõtjale ei kaasne.

Kuna laenu teise panka viimine tähendab hüpoteegipidaja muutmist, siis tuleb asjaosalistel praeguste reeglite kohaselt minna notarisse. Tehinguga kaasneb vähemalt 80 euro suurune tasu notarile ja umbes sama suur summa tuleb tasuda riigilõivuna. Ja taas, sarnaseid kulusid ei pea kodulaenuvõtja tegema Soomes ja Rootsis.

Need tasud saab jätta ära ja suhtluse kinnistusraamatuga delegeerida pankadele. Tegemist on automatiseeritud protsessiga, millega ei pea kaasnema nii suuri kulusid.

Kolmas kulukas takistus on seotud nõudega teha kinnisvarale taas hindamine. Ka see nõue on praegu automaatne ehk ei sõltu sellest, kui suure osa eluasemelaenust oled sa juba jõudnud tagasi maksta, millises piirkonnas tagatisvara asub või kui vana see on.

Väiksema korteri eest tuleb hindajale maksta 250 eurot või rohkem ja majade puhul algab hindaja tasu 380 eurost. Tegelikult ei kohusta ka praegu kehtivad seadused pankasid nõudma kliendilt kinnisvara hindamist, aga levinud praktika kohaselt seda pangad nõuavad.

Eriti arusaamatu on selline nõue olukorras, kus inimene ostab korteri uuselamusse ehk temalt küsitav hind ongi turuhind ja nõuda selle kinnituseks veel täiendavat hindamist on näide kehtiva praktika ebaefektiivsusest.

Saksamaa on tuntud oma kiirteede poolest, kus võib sõita nii kiiresti, kui liiklejad soovivad, välja arvatud teelõikudel, kus on liiklusohutusest lähtuvalt piirangud olulised. Sarnasest põhimõttest tasub ka Eestis senisest rohkem erinevate valdkondade reguleerimisel lähtuda.

Riik peaks regulatsioonide ja piirangutega sekkuma ainult hädavajadusel. Ülejäänud juhtudel võiks jätta turuosalistele endile rohkem otsustusvabadust, mis tingimustel nad saavad omavahel sõlmitava tehingu kokku leppida. Eluasemelaen on üks selline näide, kus võiks olla vähem kohustuslikke reegleid ja rohkem vabadust tehingu osapooltel ise otsustada.

Kõiki Vikerraadio päevakommentaare on võimalik kuulata Vikerraadio päevakommentaaride lehelt.

ERR.ee võtab arvamusartikleid ja lugejakirju vastu aadressil [email protected]. Õigus otsustada artikli või lugejakirja avaldamise üle on toimetusel. 

Kokkuvõttes võib öelda, et Aivar Hundimägi arvamus kodulaenuturu reguleerituse kohta on kriitiline, ent kaasakiskuv. Tema seisukohad pakuvad huvitavat konteksti laenuturu hetkeolukorrale Eestis ning julgustavad kaaluma senise reguleerituse mõjusid. See arvamusartikkel paneb mõtlema, kas kodulaenuturg on tõepoolest liiga reguleeritud ning kas selle muutmine võiks tuua kaasa positiivseid arenguid. Hundimägi sõnad annavad toidet edasisteks aruteludeks ja võimalikeks reformideks, mis võiksid kodulaenuturu toimimise Eestis paremaks muuta.